Страховка от непрошеных хозяев - январь 2008 г.
Щербинин К.
Персоналии: Василец Н., Кичко С.В.
Организации: Адмирал, Росгосстрах-Ростов-на-Дону
С увеличением количества сделок с недвижимостью в нашей стране возросло и количество различных юридических ошибок и сознательного мошенничества в этой сфере. Покупая себе квартиры, люди не всегда могут быть уверены, что спустя некоторое время в дверь не постучит человек, называющий себя истинным владельцем этой жилплощади. Одним из способов снизить риск появления непрошеных хозяев является титульное страхование. Для большинства наших соотечественников этот термин не значит ровным счетом ничего. Однако в США, к примеру, ни одна сделка по купле-продаже недвижимости не регистрируется без заключения страхового договора.
Когда-то давно, еще до возникновения капиталистических отношений, достаточной гарантией при сделках с недвижимостью считалось честное слово продавца о том, что принадлежащее ему имущество при-обретено законно, свободно от долгов и притязаний третьих лиц. Такое "честное слово" давалось под присягой, что полностью удовлетворяло покупателя и вселяло в него уверенность. Однако с развитием рынка число сделок настолько возросло, что различные ошибки стали просто неизбежны. К тому же, в любые времена находились мошенники, готовые сыграть на чужом доверии.
На помощь к предпринимателям пришли так называемые "исследователи истории титула". Как правило, это были чиновники, архивариусы, судьи или авторитетные землевладельцы. Поначалу они просто изучали поземельные книги и реестры, стараясь как можно больше узнать о конкретном объекте недвижимости. Такая информация пользовалась большим спросом среди покупателей. Затем многие из них стали выступать в качестве независимых экспертов, высказывая свое мнение о "чистоте" титула прежних владельцев, а также непосредственно участвовать в подготовке сделок по покупке недвижимости. Именно эти специалисты стояли у истоков титульного страхования. Как отдельная услуга оно сформировалось в США в 20-е годы прошлого столетия. Сегодня страхованием утраты прав собственности там занимаются крупные компании, причем многие из них специализируются исключительно на этом направлении.
В России о титульном страховании узнали не так давно. Хотя мошенничество у нас — явление гораздо более распространенное, чем на Западе, но чаще всего граждане не подозревают, что возможные потери можно компенсировать цивилизованными способами.
Самый типичный пример "жилого мошенничества": люди покупают себе квартиру, живут в ней спокойно некоторое время, и вдруг является некий человек, заявляющий о том, что он прописан на этой жилплощади, просто долгое время отбывал наказание в местах лишения свободы, а родственники без его ведома продали жилье. Или же другой вариант: квартиру может продать человек, психически не совсем нормальный, хотя и не лишенный судом дееспособности.
В процессе разбирательств может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая подтвердит, что в момент заключения сделки этот гражданин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае имущество можно истребовать назад, и суд всегда удовлетворит такой иск. Кроме того, отобрать квартиру у добросовестного приобретателя можно, если она приобретена безвозмездно — по договору дарения. Согласно российскому законодательству оспорить сделку можно в течение трех лет.
Если покупатель застрахован, то шанс попасть в такие нелепые и печальные ситуации, по идее, уменьшается. Страховщик проверяет юридическую чистоту сделок, в противном случае договор о страховании не будет заключен. На Западе на эти проверки у компаний уходит от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%. У нас в стране, впрочем, страховщики тоже раскошеливаются крайне редко. Опрошенные корреспондентом "РБ." эксперты в один голос утверждали, что на их памяти не было ни одного случая выплат по страховому полису.
Теоретически схема выплат по страховым случаям выглядит следующим образом: после вынесения решения суда о признании сделки с недвижимостью не-действительной, страхователь обязан сообщить об этом компании, приложив к своему заявлению полис и копию решения суда. Изучив эти документы, страховщик составляет акт о наступлении страхового случая и размере причиненного ущерба. Тут может быть два варианта. Если право собственности утрачено полностью, то пострадавший получает полную страховую сумму. Если же права утрачены частично — лишь определенную долю. Обычно страховая сумма по договору соответствует действительной стоимости объекта недвижимости. Сегодня на ростовском рынке эту услугу предоставляют практически все крупные игроки.
Наталья Василец, начальник отдела ипотечного страхования ростовского филиала компании "Рос-госстрах":
— Риск возникает при любом переходе права от одного собственника к другому. И чем длиннее цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем объект недвижимости может в себе таить. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, подвох может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать. Страховая компания отказывает в страховании в случае, если вскрывается несколько проблемных мест с одним объектом сделки. Подобный отказ клиент, естественно, должен воспринять как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект.
Естественно, что в основном титульное страхование востребовано частными лицами, поскольку это является главным требованием, которое предъявляют банки при выдаче ипотечного кредита. Однако услуга титульного страхования предоставляется и организациям. Основными объектами страхования могут быть как жилые, так и нежилые помещения: здания, сооружения, предприятия.
Причин возникновения исков в отношении прав собственности у нас в стране найдется множество. Например, могут быть нарушены условия или форма договора. Ответственными за такие нарушения чаще всего являются нотариусы, органы государственной регистрации или риэлторские фирмы. Солидные страховые компании в случае конфликтной ситуации предоставляют своим клиентам юриста, который бесплатно представляет его интересы в суде. А если дело все же проиграно, то после выплат по страховому случаю к страховщикам переходит право требовать компенсации с лиц, виновных в причинении ущерба. По закону риэлторы и нотариусы тоже должны страховать свою деятельность, иначе им не будет выдана лицензия.
Но проблема заключается в том, что законы устанавливают лимиты ответственности по подобным договорам, явно не покрывающие стоимости утраченной собственности.
В частности, в России в договорах обязательного страхования ответственности нотариусов страховая сумма должна превышать 100 минимальных зарплат. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется исходя из минимально возможной суммы. В страховании риэлторов минимальный размер страховой суммы гораздо выше, 10 тыс. МРОТ, но даже этого часто оказывается недостаточно для полного покрытия ущерба.
Помимо особенностей отечественного законодательства, причины нынешних проблем владельцев недвижимости имеют еще и длинные исторические корни. Условия, в которых в 90-х годах проводилась приватизация имущества, были настолько сложными, что при желании опытные специалисты найдут изъяны во многих сделках, заключенных в те времена.
Именно эти слабые места сейчас используют рейдерские команды для сравнительно честного отъема собственности.
Впрочем, защититься от таких захватов титульное страхование не поможет. Во-первых, потому, что рейдеры ведут свою атаку прежде всего на бизнес, а не на недвижимость, и в этом случае страховаться придется от незаконного посягательства третьих лиц. Во-вторых, если объектом нападок все-таки является недвижимость, то страховщики скорей всего наткнутся на те же слабые места, которые интересуют рейдеров, и вряд ли станут заключать договор, понимая, что риск слишком велик. Вообще количество продаж объекта недвижимости — самый важный фактор, влияющий на страховой тариф: чем больше перепродаж, тем тариф ниже.
Светлана Кичко, руководитель отдела имущественного страхования компании "Адмирал":
— Если объект недвижимости был приобретен на первичном рынке, тариф варьируется от 0,45 до 0,6%. Если он продавался первый раз за последние 10 лет — тариф приблизительно такой же. Если вторая продажа — 0,7 до 0,5%. А если объект продавался более четырех раз за последние десять лет, тариф составит ориентировочно 0,8-0,9%.
Каких-то примеров серьезных страховых выплат по титулу я не припомню, хотя достаточно давно работаю в компании. Эта услуга существует, но в большинстве случаев риски не очень велики. Ведь каждая сделка с недвижимостью проходит несколько различных инстанций, что сводит число страховых случаев к минимуму.
Обычно договор по титульному страхованию заключается на срок от одного до трех лет. Если в течение этого времени страховой случай не наступает, то клиент может продлить его действие, причем чаще всего на льготных условиях.
Процедура сделки со страховой компанией достаточно проста. Для этого необходимо предоставить определенный пакет документов: паспорт или его заверенную копию, свидетельство регистрации права на титул, справку из органов опеки и попечительства о том, что на этой жил площади не проживают несовершеннолетние дети, и некоторые другие бумаги, перечисленные в требованиях к договору о страховании. Параллельно с этим проводится собеседование, которое помогает определить подходящий тариф. Далее страховщики проводят экспертизу, занимающую некоторое время, и если предоставленная информация не вызовет никаких сомнений, компания оформляет страховой полис.
В выплате по страховому полису компания на законных основаниях может отказать в двух случаях. Если клиент при заключении договора дал заведомо ложные сведения, то есть знал о каких-то факторах риска, но предпочел о них умолчать.
И второй вариант — если страховой случай наступил по вине страхователя, либо по вине членов его семьи или сотрудников, когда речь идет о юридическом лице. Это может быть подделка документов, например доверенности какого-нибудь родственника, имеющего право на эту жилплощадь. Такие проблемы иногда возникают, но они выявляются в ходе начисления вы-платы, а еще чаще — во время предварительной экспертизы перед заключением договора.
Говоря о перспективах титульного страхования в нашей стране, специалисты, как правило, выделяют несколько факторов, тормозящих процесс популяризации этой услуги. Первый можно условно назвать налоговым: для получения ипотечного кредита необходимо показать легальный и достаточно большой источник дохода, что пока для большинства российских налогоплательщиков достаточно проблематично. Второй — судебный: следуя российскому законодательству, в случае не возврата кредита банку придется потратить много сил и времени, чтобы выселить заемщика из неоплаченной квартиры. Еще одной существенной преградой является неразвитость информационной страховой базы: отсутствие отечественной статистики по указанным рискам.
В итоге в России тарифы на титульное страхование значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух случаях: если резко снизятся тарифы или если риэлторскими фирмами будет осуществляться развитие программ титульного страхования. Страховщикам, разумеется, именно второй вариант кажется более предпочтительным.
Реальный бизнес (г.Ростов-на-Дону), 30.06.08 г
Щербинин К. Персоналии: Василец Н., Кичко С.В. Организации: Адмирал, Росгосстрах-Ростов-на-Дону
С увеличением количества сделок с недвижимостью в нашей стране возросло и количество различных юридических ошибок и сознательного мошенниче-ства в этой сфере. Покупая себе квартиры, люди не всегда могут быть уверены, что спустя некоторое время в дверь не постучит человек, называющий себя истинным владельцем этой жилплощади. Од-ним из способов снизить риск появления непрошеных хозяев является титульное страхование. Для большинства наших соотечественников этот тер-мин не значит ровным счетом ничего. Однако в США, к примеру, ни одна сделка по купле-продаже недвижимости не регистрируется без заключения страхового договора. Когда-то давно, еще до возникновения капиталисти-ческих отношений, достаточной гарантией при сдел-ках с недвижимостью считалось честное слово про-давца о том, что принадлежащее ему имущество при-обретено законно, свободно от долгов и притязаний третьих лиц. Такое "честное слово" давалось под при-сягой, что полностью удовлетворяло покупателя и вселяло в него уверенность. Однако с развитием рын-ка число сделок настолько возросло, что различные ошибки стали просто неизбежны. К тому же, в любые времена находились мошенники, готовые сыграть на чужом доверии. На помощь к предпринимателям пришли так назы-ваемые "исследователи истории титула". Как правило, это были чиновники, архивариусы, судьи или автори-тетные землевладельцы. Поначалу они просто изуча-ли поземельные книги и реестры, стараясь как можно больше узнать о конкретном объекте недвижимости. Такая информация пользовалась большим спросом среди покупателей. Затем многие из них стали высту-пать в качестве независимых экспертов, высказывая свое мнение о "чистоте" титула прежних владельцев, а также непосредственно участвовать в подготовке сделок по покупке недвижимости. Именно эти специа-листы стояли у истоков титульного страхования. Как отдельная услуга оно сформировалось в США в 20-е годы прошлого столетия. Сегодня страхованием утра-ты прав собственности там занимаются крупные ком-пании, причем многие из них специализируются ис-ключительно на этом направлении. В России о титульном страховании узнали не так дав-но. Хотя мошенничество у нас — явление гораздо более распространенное, чем на Западе, но чаще всего граждане не подозревают, что возможные поте-ри можно компенсировать цивилизованными спосо-бами. Самый типичный пример "жилого мошенничества": люди покупают себе квартиру, живут в ней спокойно некоторое время, и вдруг является некий человек, заявляющий о том, что он прописан на этой жилпло-щади, просто долгое время отбывал наказание в мес-тах лишения свободы, а родственники без его ведома продали жилье. Или же другой вариант: квартиру мо-жет продать человек, психически не совсем нормаль-ный, хотя и не лишенный судом дееспособности. В процессе разбирательств может быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, которая под-твердит, что в момент заключения сделки этот граж-данин не осознавал последствий своих поступков. В этом случае имущество можно истребовать назад, и суд всегда удовлетворит такой иск. Кроме того, ото-брать квартиру у добросовестного приобретателя можно, если она приобретена безвозмездно — по до-говору дарения. Согласно российскому законодатель-ству оспорить сделку можно в течение трех лет. Если покупатель застрахован, то шанс попасть в та-кие нелепые и печальные ситуации, по идее, умень-шается. Страховщик проверяет юридическую чистоту сделок, в противном случае договор о страховании не будет заключен. На Западе на эти проверки у компа-ний уходит от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедитель-ные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%. У нас в стране, впрочем, страховщики тоже раскошеливаются крайне редко. Опрошенные корреспондентом "РБ." эксперты в один голос утверждали, что на их памяти не было ни одного случая выплат по страховому по-лису. Теоретически схема выплат по страховым случаям выглядит следующим образом: после вынесения ре-шения суда о признании сделки с недвижимостью не-действительной, страхователь обязан сообщить об этом компании, приложив к своему заявлению полис и копию решения суда. Изучив эти документы, страхов-щик составляет акт о наступлении страхового случая и размере причиненного ущерба. Тут может быть два варианта. Если право собственности утрачено полно-стью, то пострадавший получает полную страховую сумму. Если же права утрачены частично — лишь оп-ределенную долю. Обычно страховая сумма по дого-вору соответствует действительной стоимости объек-та недвижимости. Сегодня на ростовском рынке эту услугу предоставляют практически все крупные игро-ки. Наталья Василец, начальник отдела ипотечного страхования ростовского филиала компании "Рос-госстрах": — Риск возникает при любом переходе права от одно-го собственника к другому. И чем длиннее цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем объект недвижимости может в себе таить. Даже если в последней сделке фигури-рует безупречный пакет документов, подвох может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать. Страховая компания отказы-вает в страховании в случае, если вскрывается не-сколько проблемных мест с одним объектом сделки. Подобный отказ клиент, естественно, должен воспри-нять как рекомендацию ни в коем случае не приобре-тать объект. Естественно, что в основном титульное страхование востребовано частными лицами, поскольку это явля-ется главным требованием, которое предъявляют банки при выдаче ипотечного кредита. Однако услуга титульного страхования предоставляется и организа-циям. Основными объектами страхования могут быть как жилые, так и нежилые помещения: здания, соору-жения, предприятия. Причин возникновения исков в отношении прав собст-венности у нас в стране найдется множество. Напри-мер, могут быть нарушены условия или форма дого-вора. Ответственными за такие нарушения чаще все-го являются нотариусы, органы государственной реги-страции или риэлторские фирмы. Солидные страхо-вые компании в случае конфликтной ситуации пре-доставляют своим клиентам юриста, который бес-платно представляет его интересы в суде. А если де-ло все же проиграно, то после выплат по страховому случаю к страховщикам переходит право требовать компенсации с лиц, виновных в причинении ущерба. По закону риэлторы и нотариусы тоже должны стра-ховать свою деятельность, иначе им не будет выдана лицензия. Но проблема заключается в том, что законы устанав-ливают лимиты ответственности по подобным догово-рам, явно не покрывающие стоимости утраченной собственности. В частности, в России в договорах обязательного страхования ответственности нотариусов страховая сумма должна превышать 100 минимальных зарплат. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется исходя из минимально возможной суммы. В страховании риэлторов минимальный размер стра-ховой суммы гораздо выше, 10 тыс. МРОТ, но даже этого часто оказывается недостаточно для полного покрытия ущерба. Помимо особенностей отечественного законодатель-ства, причины нынешних проблем владельцев недви-жимости имеют еще и длинные исторические корни. Условия, в которых в 90-х годах проводилась привати-зация имущества, были настолько сложными, что при желании опытные специалисты найдут изъяны во многих сделках, заключенных в те времена. Именно эти слабые места сейчас используют рейдер-ские команды для сравнительно честного отъема соб-ственности. Впрочем, защититься от таких захватов титульное страхование не поможет. Во-первых, потому, что рей-деры ведут свою атаку прежде всего на бизнес, а не на недвижимость, и в этом случае страховаться при-дется от незаконного посягательства третьих лиц. Во-вторых, если объектом нападок все-таки является недвижимость, то страховщики скорей всего наткнутся на те же слабые места, которые интересуют рейде-ров, и вряд ли станут заключать договор, понимая, что риск слишком велик. Вообще количество продаж объекта недвижимости — самый важный фактор, влияющий на страховой та-риф: чем больше перепродаж, тем тариф ниже. Светлана Кичко, руководитель отдела имущест-венного страхования компании "Адмирал": — Если объект недвижимости был приобретен на первичном рынке, тариф варьируется от 0,45 до 0,6%. Если он продавался первый раз за последние 10 лет — тариф приблизительно такой же. Если вторая про-дажа — 0,7 до 0,5%. А если объект продавался более четырех раз за последние десять лет, тариф составит ориентировочно 0,8-0,9%. Каких-то примеров серьезных страховых выплат по титулу я не припомню, хотя достаточно давно рабо-таю в компании. Эта услуга существует, но в боль-шинстве случаев риски не очень велики. Ведь каждая сделка с недвижимостью проходит несколько различ-ных инстанций, что сводит число страховых случаев к минимуму. Обычно договор по титульному страхованию заклю-чается на срок от одного до трех лет. Если в течение этого времени страховой случай не наступает, то кли-ент может продлить его действие, причем чаще всего на льготных условиях. Процедура сделки со страховой компанией достаточ-но проста. Для этого необходимо предоставить опре-деленный пакет документов: паспорт или его заве-ренную копию, свидетельство регистрации права на титул, справку из органов опеки и попечительства о том, что на этой жил площади не проживают несо-вершеннолетние дети, и некоторые другие бумаги, перечисленные в требованиях к договору о страхова-нии. Параллельно с этим проводится собеседование, которое помогает определить подходящий тариф. Далее страховщики проводят экспертизу, занимаю-щую некоторое время, и если предоставленная ин-формация не вызовет никаких сомнений, компания оформляет страховой полис. В выплате по страховому полису компания на закон-ных основаниях может отказать в двух случаях. Если клиент при заключении договора дал заведомо лож-ные сведения, то есть знал о каких-то факторах риска, но предпочел о них умолчать. И второй вариант — если страховой случай наступил по вине страхователя, либо по вине членов его семьи или сотрудников, когда речь идет о юридическом ли-це. Это может быть подделка документов, например доверенности какого-нибудь родственника, имеющего право на эту жилплощадь. Такие проблемы иногда возникают, но они выявляются в ходе начисления вы-платы, а еще чаще — во время предварительной экс-пертизы перед заключением договора. Говоря о перспективах титульного страхования в на-шей стране, специалисты, как правило, выделяют не-сколько факторов, тормозящих процесс популяриза-ции этой услуги. Первый можно условно назвать нало-говым: для получения ипотечного кредита необходи-мо показать легальный и достаточно большой источ-ник дохода, что пока для большинства российских налогоплательщиков достаточно проблематично. Второй — судебный: следуя российскому законода-тельству, в случае невозврата кредита банку придется потратить много сил и времени, чтобы выселить за-емщика из неоплаченной квартиры. Еще одной суще-ственной преградой является неразвитость информа-ционной страховой базы: отсутствие отечественной статистики по указанным рискам. В итоге в России тарифы на титульное страхование значительно превышают зарубежные и могут пони-зиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух слу-чаях: если резко снизятся тарифы или если риэлтор-скими фирмами будет осуществляться развитие про-грамм титульного страхования. Страховщикам, разу-меется, именно второй вариант кажется более пред-почтительным.
Реальный бизнес (г.Ростов-на-Дону), 30.06.08 г.
